Открывается первая башня Hudson Yards Tower, но город по-прежнему выставляет крупный счет за мега-девелопмент
Hudson Yards: сотрудничество государственных и частных фондов. (Фото: Hudson Yards New York)
Открытие сегодня первой башни Hudson Yards, закрепленного на якоре гиганта 10 Hudson Yards, является важной вехой для мега-застройки Far West Side, которую с сентября прошлого года обслуживает явно пустой 7 поезд. Но в то время как дебют 52-этажной Связанной башни знаменует переход района от рендеринга к реальности, Хадсон-Ярдс все еще далек от финансовой независимости, поскольку город остается на крючке, поскольку несет значительную долю затрат на инфраструктуру.
К чести Hudson Yards в этом году принесла несколько более высокие, чем ожидалось, доходы от девелопмента, что позволило городу отменить запланированную выплату процентной поддержки в размере 58,1 млн долларов США в 2018 году и снизить выплату 2019 года с 89,8 млн долларов США до 26,8 млн долларов США (субсидии на 2016 и 2017 годы были исключены из предыдущих городских бюджетов). Но доходы от разработки все еще остаются намного ниже первоначальных прогнозов, сделанных на момент утверждения плана выплаты процентной поддержки, согласно отчету Независимого бюджетного управления.
Не хочу скептически относиться к этому, но стоит обратить внимание на степень, в которой зарождающийся район по-прежнему зависит от городских субсидий, особенно в разгар всей критики, которая неизбежно будет сопровождать открытие 10 Hudson Yards.
(Как сказал The Wall Street Journal Стивен Росс, председатель и основатель компании Related: «Это действительно начало видения результата нашего видения. Это момент реализации, но это только начало».)
НПА / IBO винит более медленные, чем ожидалось, темпы проекта реконструкции, отчасти рецессию, в выручке, которая «не оправдала даже более консервативных прогнозов, сделанных при выпуске первых облигаций».
«К концу этого года ожидается, что сборы HYIC по налогам и сборам с 2006 года составят 755,4 миллиона долларов», - отмечают они. «На основе исследования планирования, подготовленного Кушманом и Уэйкфилдом в 2006 году, ожидалось, что проект принесет от 986,6 до 1,3 миллиарда долларов доходов от разработки HYIC в течение 2016 года, что значительно выше того, что он фактически принес».
Это не означает, что город не должен выделять деньги на улучшение инфраструктуры, чтобы способствовать развитию в новых районах, но всегда стоит проверять стоимость для города в целях принятия будущих решений о финансировании (и получения кредита там, где требуется кредит). ).
В целом город предоставил Hudson Yards Infrastructure Corporation 358,8 миллиона долларов в виде выплат по поддержке процентов с 2006 года, по данным IBO, который добавляет, что «первоначально ожидаемые выплаты по поддержке процентов составили 7,4 миллиона долларов (на основе более оптимистичных результатов исследования планирования. прогноз) и 205,3 миллиона долларов (с использованием более консервативного прогноза исследования) ».
Открытие первой в районе престижной офисной башни, закрепленной за брендом, должно, конечно, начать переломить эту тенденцию, поскольку в ближайшие годы необходимость в городских субсидиях устранится благодаря более высоким доходам. Тем не менее, такие государственные субсидии были и останутся фундаментальным компонентом нынешних и будущих успехов района.
Не то чтобы это могло произойти, но было бы хорошо - и фактически точно - если бы те, кто возвещает о вкладе частных застройщиков в будущее в рост и развитие города, помнили, сколько денег город взял на себя, чтобы это сделать. возможный.
комментариев