Проблемные активы продолжают обойтись на рынок на фоне жесткой экономики - что теперь?
поздно, редко в день проходит без новостей о другом освещенном активе или портфеле коммерческих инвестиционных свойств, перевернувшись к специальному обслуживанию. Свойства становятся «огорчены» при растущей ставке. Проблемываемые активы - это те, где ценность снизилась ниже суммы долга, а не достаточно чистых операционных доходов на обслуживание долговых платежей. С ценностями в среднем снизился на 32 процента в Нью-Йорке, неудивительно, что многие активы, приобретенные в 2005 году, 2006 и 2007 годы, все чаще попадают в категорию проблемных активов.
Мы направляемся в Увлекательный период времени в зоне продаж инвестиций. Основные основы, по-видимому, оказываются корректирующие, а вознаграждение в аренду на коммерческих, так и жилых рынках были значительно снижены или устранены.
Проживаемые активы провалились на рынок с большей закономерностью. Эти активы могут быть в форме коротких продаж (где владелец доставляет документ, и все выручки идут на окупаемость кредитора на уровне ниже, чем сумма ипотеки); ПРИМЕЧАНИЕ ПРОДАЖА (где кредитор продает обязанность долга имущества для инвестора, который будет продолжать процесс выкупа); Или продажи REO (здесь кредитор завершил процесс выкупа и может доставлять дело покупателю).
Каждая из этих форм продаж проблемных активов приводит к договоренности о деливках коммерческого рынка недвижимости. Эти продажи увеличиваются по частоте; К сожалению, остается долгим способом пойти, прежде чем мы полностью рассмотрели массивный процесс в замедлении, который требуется для того, чтобы рынок был принципиально восстановлен.
Многие кредиторы пытались погорить шторм, используя методы простираться и притворяться: «задержка и молиться» и «прокатный кредит собирается без потерь». Эти стратегии, как правило, в целом эффективны только в том, что основы будут корректироваться в той мере, в какой степени ценность будет значительно оценить. Основы получаютЛучше, но не достаточно быстро, чтобы сохранить подавляющее большинство свойств под водой.
Экономика оказалась на правильном пути ранее в этом году, но, к сожалению, недавние экономические данные вызвали значительную проблему и могут быть значительными. Причина, по которой кредиторы в настоящее время предпринимают меры для устранения своих проблемных активов, а не ожидающих и надеяться, что значительные убытки не должны будут столкнуться.
Отчет о рабочих местах в последнюю пятницу, выпущенный Департамент труда, возможно, казался положительным для случайного наблюдателя, поскольку официальный уровень безработицы снизился с 9,7 процента в мае до 9,5 процента в июне. Администрация указывала на рост занятости частного сектора и заявила, что «мы направляемся в правильном направлении».
В какой-то момент, как и Титаник.
Правда за отчет о рабочих местах заключалась в том, что в июне проиграли 125 000 рабочих мест. Поэтому, следовательно, нелогичен для снижения уровня безработицы. Тем не менее, сокращение курса стало в значительной степени иллюзорной снижением, поскольку сотни тысяч негативных работников выпали из рабочей силы-652 000 американцев, перестали искать работу и, следовательно, технически больше не считаются безработными. Так называемая ставка участия падает, поскольку обескураженные работники отказываются от поиска работы. Если эти люди принимаются во внимание, а также неполный рабочий день сотрудники, которые предпочли бы работать полный рабочий день, истинный уровень безработицы повышается до 16,5 процента.
в июне, создание рабочих мест частного сектора 83 000, намного ниже 100 000 до 150 000 рабочих мест, необходимых в месяц, просто чтобы не отставать от роста населения.
Этот плохой отчет о трудоустройстве приходит на вершину нескольких других экономических показателей, которые рисуют мрачную картину для страны. Недавно выпущенный отчет о продаже нового дома был настолько негативным, он превзошел даже наиболее пессимистические ожидания. Новые продажи дома отказались от суммы записи в мае на новое низкое, как строители продали новые дома ежегодным ставкам всего в 300 000единицы измерения. Это было 32,7 процента ниже 446 000 скорости в апреле.
Это шокирующее падение создало уровень, даже ниже, чем в результате рецессии в начале 80-х годов, когда процентные ставки приблизились к 20 процентам. Теперь они находятся на самом низком уровне, поскольку правительство начало отслеживать эти данные в 1963 году.
Дополнительно, потребительские настроения и потребительские расходы продолжали падать. Фондовый рынок упал, и большинство экономистов корректируют свои прогнозы для будущего G.D.P. рост вниз. Эти экономические показатели оказывают дальнейшее снижение пониженного давления на коммерческий рынок продаж инвестиций в недвижимость.
Острый дисбаланс спроса на питание и среда низкой процентной ставки были основными положительными влияниями на рынок продаж. Глобальные экономические проблемы создали рейс в безопасность и качество, и, поскольку капитал во всем мире стекал в U.s. Treamuries, мы видели процентные ставки, пораженные замечательными минимумами. На прошлой неделе 10-летний T-счет уступил менее 3 процентов, а пятилетний снизился ниже 2 процентов. Эта динамика помогает сохранить коммерческие ипотечные ставки на исторически низких уровнях.
Несмотря на эту среду низкой процентной ставки, проблемные активы продолжают работать через систему и делают это в большем количестве каждый месяц. Поток не напоминал цунами, которые ожидали многими из нас два года назад. Они приезжают на рынок подряд медленных, катящихся волн и, следовательно, активность в секторе существенно подобрала.
Специальные активы Masssey Knakal завершены более 1 700 оценок в течение этого цикла для кредиторов и особые обслуживания, заинтересованные в знании стоимости основного обеспечения для их кредитов. В 2009 году наша деятельность в этом секторе произвела только 12 транзакций. До сих пор в 2010 году наша расстроенная активность активов показала 56 закрытых транзакций. Мои коллеги в инвестиционной продажной арене сообщают о похожих опыте.
Деятельность вСектор проблемных продаж явно продолжает увеличивать, квартал в течение квартала, поскольку кредиторы и обслуживания увеличивают продувки этих активов. Эти предложения были удовлетворены значительным спросом от инвестиционного сообщества, создавая очень привлекательные восстановления для продавцов. Хотя количество проблемных активов, приходящих на рынок, продолжает подбирать, подавляющее большинство этих активов еще предстоит работать через систему.
Мы направляемся в увлекательный период времени в зоне продаж инвестиций. Основные основы, по-видимому, оказываются корректирующие, а вознаграждение в аренду на коммерческих, так и на жилых рынках были значительно снижены или устранены. Устройство этих уступок отражает повышение уровня аренды от 10 до 20 процентов. Мы считаем, что эти усиленные основы оказывают направление восходящего давления на ценные оценки имущества и что это помогает перенести рынок вперед.
Однако мы считаем, что мы все еще в ранних подачах в беспокойстве Сектор недвижимости и что мы могли бы иметь огорченные активы, приходящие на рынок, в той или иной форме, в течение нескольких лет. Выгодные условия ипотеки были ответственны за сохранение некоторых свойств на плаву, даже если они имеют значительные отрицательные долевые позиции. К ним относятся процентные периоды, процентные запасы, встроенные в структуры финансирования и ипотеки с плавающей ставкой, которые индексируются к темпам, которые находятся на исторически низких уровнях. По мере того, как эти выгодные термины сгораются, вполне вероятно, что эти активы будут вынуждены рынком, чтобы добиться в замедлении, что рынок так отчаянно нуждается в отчаянии.
Основываясь на этих наблюдениях, бизнес инвестиционного продаж может направиться на неизведанную территорию. Будет интересно увидеть именно то, как все играют.
Робертнакал - это председатель и партнер создания Masssey Knakal Realty Services и в его карьере бронировал продажу больше, чем 1 075.свойства, имеющие рыночную стоимость превышающим 6,4 миллиарда долларов.
комментариев