Угрозы рынку в 2011 году
Когда через пару недель выйдет наша статистика продаж зданий за 2010 год, мы, несомненно, увидим, как минимум, удвоение объемов долларового объема 2009 года. Этот увеличившийся объем не может полностью рассказать о деятельности в 2010 году, поскольку значительный компонент прошлогоднего рынка состоял из операций с проблемными активами, которые в основном были в форме продажи нот. Эти сделки по продаже нот не регистрируются публично, поэтому невозможно узнать фактический масштаб этой деятельности; тем не менее, по нашим оценкам, примерно треть всей инвестиционной деятельности по продаже в 2010 году проводилась в форме операций с векселями. Это будет означать, что реальный объем был как минимум втрое больше, чем в 2009 году; хотя в начале 2010 года мы выходили из чрезвычайно низкой базы, этот уровень активности был очень одобрен рынком.
Некоторые из вопросов, которые мы задаем в 2011 году, касаются того, будет ли эта позитивная активность продолжаться . Мы ясно видим некоторые очень положительные моменты с точки зрения недвижимости; мы также видим некоторые позитивные признаки в экономике в целом. В 2010 году индекс Dow Jones вырос на 11 процентов, индекс S&P 500 вырос на 13 процентов, и мы начали наблюдать очень позитивную активность в отношении стартапов и IPO.
Несмотря на эти положительные показатели, есть остается несколько угроз тому, что было очень хрупким восстановлением. Некоторые из этих угроз могут иметь прямое воздействие на коммерческую недвижимость; другие имеют макроэкономический или геополитический характер, и их влияние на коммерческую недвижимость будет определяться тем, как связаны точки.
Процентные ставки, QE2 и денежные средства за драндулет
В 2011 году Возможно, ничто не окажет большего влияния на коммерческую недвижимость и, в частности, на стоимость на рынке инвестиционных продаж, чем процентные ставки. Из-за того, что восстановление было очевидно очень медленным, денежно-кредитная политика ФРС была сосредоточена на поддержании низких процентных ставок. Учитывая, что рост валового внутреннего продукта ниже тренда и неизменно высокий уровень безработицы, ФРС недавно провела еще один раунд количественного смягчения, обычно называемый QE2. Количественное смягчение - это не что иное, как причудливый способ сказать «печатать деньги», и прессы работают, пытаясь удержать процентные ставки на низком уровне.
Пока QE2 оказал обратное влияние, поскольку ставки выросли , особенно на длинном конце кривой. Очевидно, что казначейские облигации теряют свою привлекательность из-за опасений относительно инфляции (подробнее об инфляции позже), о чем свидетельствуют недавние двухлетние и пятилетние аукционы, которые принесли неутешительные результаты. Это не удивительно, если учесть, что казначейский долг приближается к 10 триллионам долларов, или примерно 70 процентам ВВП. из-за всех государственных стимулов. Ожидается, что к 2015 году эта цифра вырастет до 15 триллионов долларов, или 110 процентов ВВП. К тому времени правительство США потратит около 50 процентов доходов, которые оно собирает, на обслуживание своего долга. В последнее время появились разговоры о QE3, поскольку контроль над процентными ставками остается в поле зрения Бена Бернанке.
Что касается объема продаж, то в 2011 году большой вопрос заключается в том, повлияет ли это на количество операции из-за ожидаемого увеличения ставок прироста капитала будут иметь такой же удушающий эффект, что и другие внешние факторы на экономическую активность. Во второй половине 2010 года многие дискреционные продавцы разместили недвижимость на рынке для продажи в связи с ожидаемым увеличением нормы прироста капитала. Поскольку продление налоговых ставок было одобрено только в самом конце прошлого года, многие из этих решений о продаже были уже приняты и приняты до того, как неопределенность была устранена.
Как мы видели, когда оба параметра «Cash for» Программа Clunkers »и налоговая льгота для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, прекратились, активность в сфере продаж автомобилей и жилья резко упала. Мы задаемся вопросом, будет ли такое же влияние на арене инвестиционных продаж. Одним из факторов, который может нейтрализовать этот эффект, может стать увеличение потока в секторе проблемных активов, поскольку банки и специалисты по специальным услугам продолжают вычищать проблемные и недостаточно прибыльные активы со своих балансов.
Куомо, Профсоюзы и налоги на недвижимость
Налоги на недвижимость, несомненно, оказывают значительное влияние на рынок. Значительное повышение этих налогов, безусловно, нанесет вред развитию рынка. Тем из нас, кто находится в Нью-Йорке, будет очень интересно увидеть, как будет выглядеть бюджет губернатора Куомо, когда он будет опубликован 1 февраля.
Учитывая огромный бюджетный дефицит, с которым сталкивается штат, его обещание не вводить новые налоги а ограничение налога на собственность может быть достигнуто только за счет беспрецедентного сокращения расходов. Это потребует железной воли, чтобы выдержать рукопашную схватку с профсоюзами государственного сектора. Вся риторика, которую мы слышали до сих пор, указывает на то, что он готовстоять твердо. В той мере, в какой он это делает, это было бы положительно с точки зрения налога на недвижимость.
Условия кредитования
В Нью-Йорке наши общественные и региональные банки работают намного лучше, чем большинство других. по всей стране, и доступность долга для операций с недвижимостью остается на хорошем уровне. В высшей степени адаптивная денежно-кредитная политика ФРС позволила провести рекапитализацию банковского сектора, и избыточные банковские резервы находятся на рекордно высоком уровне.
Последние статистические данные показывают, что банковское кредитование растет, и в той мере, в какой коммерческое а банки-центры денег возвращаются к агрессивному кредитованию недвижимости, это даст толчок рынку. Также ожидается, что в 2011 году активность CMBS существенно возрастет, что также будет очень позитивным моментом.
Рабочие места, ВВП, здравоохранение и реестры
Если вы регулярно читаете Concrete Мысли, вы знаете, что я постоянно провожу параллели между динамикой рынка труда и фундаментальными основами недвижимости. Учитывая наш неизменно высокий уровень безработицы и неопределенность, которая все еще существует в экономике, на данный момент трудно увидеть, где будет происходить создание рабочих мест, хотя большинство экономистов смотрят на технологический сектор в поисках решения занятости. На сегодняшний день создание рабочих мест намного ниже ожиданий, и нам удалось лишь сократить количество рабочих мест, которые были потеряны во время этого спада в 8,4 миллиона человек. Экономисты сходятся во мнении, что безработица будет оставаться на уровне 9 процентов в течение большей части года. Если безработица продолжит оставаться на таком высоком уровне, это, вероятно, продолжит ухудшать фундаментальные показатели рынка недвижимости.
Пока что на этапе восстановления G.D.P. рост был намного ниже ожиданий, учитывая то, что обычно наблюдается после рецессии. Как правило, G.D.P. рост на этом этапе должен составлять от 5 до 6 процентов; оптимистичные экономисты прогнозируют от 3 до 3,5 процентов на 2011 год. Неопределенность в нашей экономике существенно повлияла на эти темпы роста в 2010 году.
Хотя неопределенность, связанная с налоговой политикой, была временно устранена, истинное финансовое воздействие на здоровье страны на определение ухода и финансового регулирования могут потребоваться годы. Эти масштабные инициативы имеют значительные непредвиденные последствия, связанные с ними, и отсутствие ясности в отношении их влияния на бизнес создает инерцию среди лиц, принимающих корпоративные решения.
Жилье и ужасный двойной провал?
< p> Возможно, одна из самых больших угроз нашей экономике и, следовательно, нашему рынку недвижимости, - это здоровье рынка жилья США. Судя по недавнему индексу Case-Shiller и другим индексам, кажется, что двойное падение на рынке жилья становится более вероятным. В 2009 году на рынке жилья каждые 13 секунд происходили потери права выкупа. Это привело к массовому государственному вмешательству и создало значительную нагрузку на Fannie Mae и Freddie Mac, которые оба попали под опекунство (что интересно, финансовое регулирование не приблизилось к решению проблем этих спонсируемых государством предприятий).Эрозия собственного капитала оказала глубокое негативное влияние на доверие потребителей и потребительские расходы. Поскольку домашний капитал является ключевым фактором благосостояния для большинства потребителей США, а потребление составляет примерно 70 процентов нашего ВВП, двойной спад жилищного строительства может иметь серьезные негативные последствия для экономики в целом.
Инфляция и Девальвация
Хотя базовая инфляция была относительно скромной, ожидается, что цены на энергоносители и продукты питания значительно вырастут в 2011 году. На основе девальвации доллара многие аналитики прогнозируют, что нефть достигнет 100 долларов за баррель и останется на этом уровне. этот уровень большую часть года. Если это произойдет, это может поднять цену на бензин примерно до 6 долларов за галлон. Влияние увеличения стоимости бензина на потребителей очевидно. В отчете Wharton School при Пенсильванском университете указывается, что на каждые 10 долларов повышения цены на нефть GDP США. сокращается на 0,25 процента.
Девальвация доллара также приведет к повышению цен на сырьевые товары, и многие аналитики прогнозируют, что в этом году золото вырастет до 1700 долларов за унцию. В 2010 году цены производителей выросли, но не дошли до потребителей в продуктовых магазинах. Ожидается, что в дальнейшем рентабельность будет защищена за счет повышения цен в проходах.
Неуплата муниципальных долгов и сохранение уверенности
Еще одной потенциальной угрозой для нашей экономики является потенциальная возможность событие, подрывающее уверенность. Это может принять форму дефолта по муниципальному долгу. Многие муниципалитеты, в том числе штаты и города, прогнозируют огромный дефицит бюджета в 2011 году.
Вероятно, что штаты обратятся к федеральному правительству за помощью, учитывая огромные федеральные бюджетные средства.Учитывая дефицит бюджета в сочетании с результатами промежуточных выборов в ноябре прошлого года, маловероятно, что эта помощь будет оказана. Подобные дефолты будут иметь серьезные последствия на рынке облигаций и окажут значительное давление на процентные ставки в сторону повышения.
Нет сомнений в том, что восстановление нашей экономики является хрупким, и у нас есть предстоит пройти долгий путь, прежде чем участники рынка почувствуют себя по-настоящему комфортно. Тем не менее, нам всем повезло, что мы находимся в Нью-Йорке, где водители пользуются спросом, в отличие от других мест в стране (за исключением, возможно, Вашингтона, округ Колумбия). Когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, Нью-Йорк неизменно занимает первое место в списке или приближается к нему с точки зрения направления для иностранного капитала. Если рынок недвижимости где-либо и собирается преуспевать, так это здесь.
Основываясь на исторических тенденциях, легко предсказать, что тенденции объема продаж будут продолжать расти, поскольку они остаются значительно ниже тенденции даже с учетом насколько относительно хорош 2010 год по сравнению с 2009 годом. Большинство угроз и динамики, упомянутые в этом столбце, имеют больше разветвлений для стоимости имущества, чем объема продаж.
Надеюсь, что угрозы сведены к минимуму и стоимость недвижимости продолжает набирать обороты.
Роберт Кнакал является председателем и партнером-основателем Massey Knakal Realty Services. За свою карьеру он выступил посредником в продаже более 1125 объектов недвижимости, имеющих рыночную стоимость. более 7 миллиардов долларов.
комментариев